Introdução às Fraudes em Operações Imobiliárias
Existem inúmeros tipos de fraudes no setor imobiliário. Muitas dizem respeito à atuação de incorporadoras, construtoras, administradoras ou corretores (ou supostos tais) inidôneos, irregulares ou desonestos.
Em outros casos existe a participação de cartórios ou funcionários de cartórios corruptos.
Existem ainda fraudes envolvendo consórcios verdadeiros ou falsos (muitas vezes com promessas de vantagens impossíveis) e outras fontes de financiamento imobiliário.Tem toda uma categoria de fraudes, muitas vezes primárias, aplicadas por vendedores desonestos. Por fim fraudes imobiliárias existem também pela simples atuação de golpistas hábeis, muitas vezes com a colaboração de falsários, que conseguem dinheiro das vítimas apresentando negócios inexistentes ou vendendo bens que não lhes pertencem (como no caso dos grileiros).
A base de boa parte dos golpes imobiliários, como sempre, são documentos falsificados, sobretudo títulos de posse ou documentos de identidade.
Um importante elemento facilitador de fraudes é a atual situação jurídica brasileira que permite, por exemplo, que um imóvel seja arrolado em uma ação em andamento sem que este fato seja imediatamente verificável por um potencial comprador junto ao cartório.
Nesta seção iremos descrever algumas das mais comuns fraudes imobiliárias e os principais cuidados a serem tomados para limitar a possibilidade de sofrer prejuízos.
Fraudes em Operações Imobiliárias O adiantamento ou sinal ao "corretor" O golpe ocorre assim. A vítima visita um imóvel interessante junto com um "corretor", ou suposto tal. O preço proposto é interessante e a vítima se mostra interessada. Nesta altura o corretor diz que existem outras pessoas querendo comprar num prazo muito curto (por exemplo "hoje a tarde", sendo a conversa de manhã) e que levará o negócio o primeiro que der um sinal. O corretor convence a vítima que trata-se de uma oportunidade única (e o seria realmente, se fosse verdade) e que vale a pena dar pra ele imediatamente um sinal de 5-10 mil R$ (já tive notícia de vítimas que depositaram mais de 30 mil R$ de sinal). Obviamente o corretor depois some e a vítima descobre que o valor do imóvel era outro e que o "corretor" não tinha autorização pra receber sinais e muitas vezes nem pra vender o imóvel. Estes casos acontecem normalmente com corretores irregulares (não inscritos no CRECI) ou, ainda mais freqüentemente, com colaboradores inapropriados de corretoras regulares, que se passam eles mesmos por corretores (sem ser-los), abusando da referência e do nome da corretora pela qual trabalham. Para evitar este tipo de fraude é fundamental tomar as seguintes atitudes:
A venda de imóvel comprometido legalmente Existem numerosos possíveis vínculos e obrigações a cargo de um imóvel. Em muitos casos estes vínculos e obrigações não são facilmente detectáveis por um comprador potencial, fazendo com que o imóvel adquirido fique sujeito ao risco de ser futuramente perdido. Neste caso o comprador de boa fé poderá, teoricamente, solicitar ressarcimento do vendedor... mas podem imaginar quais sejam as chances reais de conseguir ter o dinheiro de volta. Existem golpistas que se aproveitam desta fraqueza do sistema legal e de registro brasileiro para aplicar verdadeiros golpes. Eles compram imóveis muito baratos, porque problemáticos, e na hora da venda (sempre por um preço abaixo do mercado, mas ainda o dobro ou mais do que eles pagaram) omitem determinadas informações e tentam forçar uma venda apressada. Mesmo que, para isso, tenham que oferecer mais descontos. Em alguns casos não dá certo, quando o comprador tomar os devidos cuidados, mas continuando na busca sempre encontram um comprador incauto e conseguem aplicar o golpe. Em outros casos, quem aplica o golpe não são golpistas organizados mas simples vendedores malandros. O resultado final para a vítima, porém, é o mesmo. Alguns exemplos de situações jurídicas que podem comprometer um imóvel são:
Uma dica importante é a de verificar, por quanto possível, a autenticidade dos documentos recebidos. Para tanto se podem utilizar (quando disponíveis) os sites internet dos órgãos emissores, ou ligar para quem os tiver expedidos (administradora, Prefeituras...). Outro conselho fundamental, na hora da compra de um imóvel, é pedir sempre o conselho e acompanhamento de um advogado de confiança, de preferência com experiência em questões imobiliárias. Fraudes em Operações Imobiliárias A venda de imóvel com documentos forjados Este é um caso bem mais comum do que se possa imaginar. Acontece com maior freqüência em relação a imóveis rurais ou situados em localidades do interior, mas existem casos conhecidos também com imóveis urbanos e em grandes capitais. Na prática golpistas, muitas vezes com a conivência de funcionários ou donos de Cartórios de Registro de Imóveis, registram em próprio nome terrenos ou outros imóveis (as vezes abandonados, mas não por isso sem proprietário) através de documentos, escrituras, títulos e contratos falsificados. Em muitos casos se trata de imóveis de propriedade do governo (municipal, estadual ou federal), e por isso nem mesmo passíveis de usucapião. Algumas destas operações, quando envolvem terras, são chamadas de "grilagem" e quem as pratica de "grileiros". Existem estados e cartórios onde imóveis rurais são registrados apenas com o título de posse, documento insuficiente para legitimar uma propriedade, além de ser muito fácil de falsificar. Uma vez registrado o imóvel ilegalmente em próprio nome, os golpistas esperam algum tempo e em seguida iniciam as tentativas de venda do mesmo. O objetivo é vender logo, mesmo oferecendo condições vantajosas para quem comprar. Se conseguirem, de novo, freqüentemente, com a conivência de funcionários ou donos de cartórios, desaparecerão imediatamente com o dinheiro recebido a o comprador ficará com uma bomba-relógio nas mãos pois, assim que os falsos documentos forem descobertos, perderá os imóveis adquiridos e poderá até ser envolvido em processos criminais. Fraudes em Operações Imobiliárias A locação com documentos falsos Este golpe muitas vezes é uma simples ferramenta para esquemas de fraude de maior porte (por exemplo golpes com cheques ou financiamentos). Os golpistas, usando identidades falsas ou adulteradas (ou seja documentos verdadeiros, roubados ou extraviados e depois modificados) e demais documentos falsificados (holerites, declarações, extratos etc...), alugam um imóvel depositando 3 mensalidades como garantia. Sempre pagam em dia o primeiro mês, às vezes também o segundo. Logo depois param de pagar e não resta ao proprietário que iniciar um processo de despejo. É normal que os golpistas desapareçam do imóvel depois de alguns meses (3-4), sobretudo no caso em que a locação do imóvel tenha sido usada como base para aplicar outros golpes. Em alguns casos os golpistas, antes de desaparecer, esvaziam a casa, tirando tudo o que for possível (pias, torneiras, moveis, luminárias, vidros etc...). Uma modalidade clássica é a locação com documentos falsos para o esquema de fraudes com cheques. Neste caso, depois de alugado o imóvel, e ligada a luz e um telefone fixo (também com documentos falsos), os golpistas irão abrir contas em vários bancos (fornecendo o endereço do próprio imóvel, juntamente com documentos e comprovantes de renda falsos) e receber no imóvel talões de cheques dos bancos onde abriram contas. Deixarão passar algum tempo (até 6-7 meses, no máximo), eventualmente pagando o aluguel para não criar problemas, e depois passarão, num curto prazo de tempo, a emitir quantos mais cheques possíveis comprando de tudo (eletrodomésticos, moveis, mercadorias de todo tipo etc...) e muitas vezes mandando entregar no próprio endereço ... assim que tiverem esgotada a capacidade de emitir cheques sem fundos, sem que sejam recusados (coisa que normalmente acontece num prazo de 10-15 dias, a partir do início das emissões), eles irão remover todas as mercadorias "compradas" e desaparecer. Sobrarão para o proprietário do apartamento os alugueis não pagos, eventuais danos ou remoções do apartamento e sobretudo muitos incômodos relativos às cobranças e ações a cargo dos golpistas (pelas insolvências) e que chegarão no endereço por eles fornecido, ou seja o do imóvel alugado. O conselho é alugar imóveis, com base em simples depósito de 3 meses de aluguel, somente para pessoas bem conhecidas ou muito bem referenciadas, nos demais casos exigir seguro fiança. É importante também verificar sempre todos os documentos e as informações fornecidas pelo locatário. Para tanto, é útil ler, neste mesmo site, a seção sobre identidades e documentos falsos. Fraudes em Operações Imobiliárias A locação com fiador falso ou "profissional" É um outro caso muito comum e muito fácil de acontecer. Nos pequenos anúncios de muitos jornais é comum encontrar ofertas de "fiadores de aluguel". No centro de São Paulo se encontram com freqüência anúncios, colados nos postes, oferecendo "serviços de fiadores". Isso é comum, também, em outras capitais e cidades. Obviamente se trata muitas vezes de pessoas que usam documentos falsos, roubados ou clonados para comprovar sua suposta idoneidade como fiador. Em alguns casos eles possuem mesmo um ou dois imóveis, adquiridos justamente para poder usa-los quantas mais vezes for possível para sua "profissão" de fiador, antes que sejam re-vendidos. Em outros casos eles conseguiram convencer ou enganar pessoas humildes ou ingênuas, possivelmente em troca de uma espécie de "aluguel", a lhe passar a titularidade de imóveis, ou uma procuração, que utilizam depois para emitir as fianças. São normalmente chamados de "fiadores profissionais" e cobram por seus "serviços" algo variável entre 50% e 100% do valor mensal do aluguel. É importante ressaltar que, quando não são utilizados documentos falsos, não é um crime conduzir a atividade de "fiador profissional". Já registramos até casos nos quais fomos informados que o tal "fiador profissional" tinha sido indicado pela própria agência imobiliária (evidentemente pouco séria) encarregada de alugar o imóvel. O risco para quem alugar um imóvel aceitando fiadores deste tipo, é de receber o pagamento de um ou dois meses de aluguel e depois passar a ter um problema muito sério, durante meses, para cobrar dívidas e despejar os inquilinos morosos. Os inquilinos que utilizam deste tipo de "fiador falso", normalmente, são os que mais tem predisposição para não pagar, tem restrições de crédito, nome sujo etc... ou seja aqueles com o perfil de risco mais alto. Freqüentemente, na hora da locação, apresentarão documentos (falsos) aparentemente tranqüilizadores. O sistema da garantia de alugueis através de fiadores, muito comum no Brasil, é hoje, na minha opinião, bastante arriscado pra não dizer obsoleto. Existem sistemas mais modernos e confiáveis para se garantir. O sistema que eu recomendo e considero hoje ideal para operações de locação de imóveis, é o "Seguro Fiança", sobretudo quando emitido por seguradora de bom nome. Como alternativa, mas na minha opinião bem menos segura, podem se utilizar os serviços de uma boa corretora de imóveis na hora da locação, verificando antes se esta corretora tem acesso aos cadastros de "fiadores profissionais", que são disponíveis no mercado, e se realiza pelo menos as investigações básicas sobre os fiadores apresentados. Estas verificações só reduzem mas não eliminam os riscos, pois sempre aparecem novos "fiadores" deste tipo e normalmente demoram algum tempo para serem incluídos nos tais cadastros. Infelizmente, segundo o Secovi (sindicato das imobiliárias e construtoras), no estado de São Paulo, 70% das pessoas ainda preferem o fiador, contra 25% que optam por cauções e somente 5% pelo seguro fiança. Algumas entidades, como o CRECI de São Paulo, mantém páginas na internet com elencos de nomes usados por falsos fiadores, normalmente aproveitando documentos roubados ou clonados para aplicar o "golpe do fiador". www.fraudes.org |
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